אין שאלה של תמ"א 38 יש מקום חשוב בחיינו, אם כי קריטי לוודא שהבניין עמיד בפני רעידות אדמה ואם כי מדובר בפתרון שמאפשר לשדרג את תנאי המבנה הקיים באופן שיהפוך אותו ליותר נוח, איכותי וכמובן שגם יותר רווחי. עם זאת, תחום זה עדיין אינו מוסדר כראוי, ועל כן רצוי להתכונן היטב לקראת הפרויקט – להבין איך מתכננים נכון ואיך פועלים בדרך הבטוחה ביותר – משלב התכנון ועד שלב קבלת המפתח.
תמ"א 38 במסגרת התחדשות עירונית
אם נחזור לנקודת הפתיחה, נמצא שבאפריל 2005 נולדה התוכנית מתוך מטרה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 אינה רק התמקדה בחיזוק המבנה, אלא גם אפשרה תוספות אטרקטיביות, קרי תוספת של חנייה ומעלית, הרחבת הדירה, הוספת ממ"ד ואפילו ניתן דגש עיצובי. עם זאת, לאורך השנים התוכנית עמדה במקום, ולו בשל קשיי רישוי, קשיים בהשגת ביטחונות וחוסר אטרקטיביות כלכלית. מכאן שאט אט נוספו תיקונים, כגון הרחבת סל הזכויות, מתן הקלות מס והגדלת התמריץ הכלכלי (הן עבור הדייר והן עבור היזם), כך שכיום התוכנית אטרקטיבית מתמיד, אך יש להקפיד על התנהלות מקצועית ואמינה שתוביל לעבר התוצאות הרווחיות ביותר.
חיזוק ותוספות בנייה או הריסה ובנייה מחדש?
כיום דיירי בניין שזכאים לעבור את התהליך יכולים לבחור בין שתי אופציות: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. במה מדובר, מהם ההבדלים ומה יותר תופס? ובכן ראשית נציין שתמ"א 38/1 מתייחסת לחיזוק ושיפוץ המבנה הקיים, בזמן שהדיירים עדיין גרים בו, ואילו תמ"א 38/2 מתייחסת להריסה ובנייה מחדש, משמע מדובר בתוכנית שמוציאה את הדייר מהדירה הנוכחית, משלמת עבור תקופת המגורים הזמנית(בדירה השכורה) שכ"ד ובתום הבנייה המחודשת מעניקה לדייר דירה חדשה – יותר גדולה ובטוחה.
בחירת היזם
תמ"א 38 יכולה להתגלות כהזדמנות כלכלית שמוטב לחבק בשתי הידיים, אך גם עשויה להיתפש כתהליך ארוך ומורכב, ועל כן לבחירת היזם ישנה חשיבות תהומית. כאשר עומדים לבחור יזם חובה לבחון את הרזומה, את המוניטין וכמובן שגם את הניסיון הנקודתי בתחום, כי לא כל יזם כללי יתאים למשימה, אלא עליו להיות בעל ניסיון עשיר בתחום – עליו לדעת להתנהל מול הרשויות, להיות קשוב לצרכי הדיירים, לדהור קדימה, לשאוף לתמורה כמה שיותר גדולה ואפשרית (מבלי להתפשר על איכות החומרים), וכמובן שעליו להיות מאורגן כלכלית עבור כל שלב ושלב במיזם. כיצד מוודאים זאת? חוקרים, קוראים וכמובן שגם מדברים עם ממליצים!
היתרי בנייה
לאחר שמוצאים יזם, הוא יחל בהנפקת תכניות בצמוד לדגשי ההסכם. ברגע שהתוכנית הכללית תאושר ע"י נציגי הבניין,יגיע שלב הגשת הבקשה להיתרי בנייה, כאשר היזם הוא הגוף שצריך לספק כל מה שנחוץ עבור כך, כולל הצגה של דו"חות ותשלומים (תשלום אודות היטל השבחה, אגרות בניה וכדומה). בתום התהליך הארוך יושג ההיתר המיוחל וניתן יהיה להמשיך להתקדם.
עלויות ולוחות זמנים
ההסכם שבין דיירי הבניין לקבלן בין היתר כולל לוח זמנים מסודר, כאשר רק בנייה של תוכנית מפורטת עשוי לקחת כמה חודשים. בנוסף, אישור התוכניות עשוי להימשך גם כן הרבה זמן, וטווח הזמן שלרוב לוקח על מנת לאשר את היתרי הבנייה משתנה בין מקרה למקרה, אך באופן כללי עשוי לקחת יותר משנה. מכאן שסך התהליך משתרע על פני כמה שנים. מה מבחינת עלויות? הדייר עומד רק להרוויח (דירה מוגנת, חנייה, מעלית ובאופן כללי דירה שעברה השבחה משמעותית) ואילו היזם זוכה לבנות דירות ולמכור אותן. מה עוד?אין לשכוח שגם המדינה מרוויחה – אינה צריכה לשלם באופן עצמאי על חיזוק המבנים. מה נותר? לבחון אם ניתן לנצל זאת אצלך בבניין!
