במדינת ישראל קיימים חוקים רבים, כאשר המטרה היא לשמור על חוק וסדר. שכר המינימום מוגדר בחוק, שעות העבודה מוגדרות ואפילו אזורי הבנייה ידועים היטב. למרות שנראה שכך המצב היה תמיד, לא כך הדבר. עד שנת 1980 לא היה בישראל תקן מאושר לבנייה ממוגנת כנגד רעידות אדמה. מבחינה חוקית, הקבלנים לא היו מחויבים לתקן בסיסי וכל אחד היה יכול לבנות כראות עיניו ולפי סף הבטיחות שהיה קיים בסטנדרטים שלו. לאחר קביעת התקן נבנו כל הבניינים בצורה זו, אך מה עושים עם הבניינים שנבנו לפני 1980? זוהי שאלה עליה ניסתה לענות המדינה באמצעות תמ"א 38.
מה זה פינוי בינוי – מבינים את התהליכים
תמ"א 38
זוהי תוכנית המתאר הארצית והבסיסית ביותר עבור בניינים שנבנו לפני 1980 ומעוניינים להתמגן כנגד רעידות אדמה. המדינה אישרה ליזמים לחזק את הבניינים הללו, להוסיף לדירות ממ"ד ומעלית ולקבל אישור לבנות על הגג עוד מספר דירות שיוכלו להעניק רווח ולהפוך את העסקה לכדאית עבור כל הצדדים. המדינה והדיירים מקבלים בניין מחוזק וגדול יותר, והיזם מקבל רווח ממכירת הדירות.
תמ"א 38 תיקון 2 – פינוי בינוי
למרות שהרעיון של התכנית היה נשמע אידיאלי, יזמים רבים העדיפו לוותר על כאב הראש הכרוך בפרויקט שכזה. כדי לעודד אותם לעשות זאת, אישרה המדינה את תיקון 2 לחוק או בשמו המוכר יותר "פינוי בינוי". כעת אישרה המדינה לפנות את הבניין, להרוס אותו עד היסוד ולבנות בניין חדש במקומו, עם דירות למכירה עבור הקבלן. אין צורך להתעסק בצנרת ישנה, מערכת חשמל מגמגמת או ריקבון בתשתיות. בנייה מחדש מאפשרת להתחיל מאפס וכך למקסם את הפוטנציאל הרווחי של היזם שמחליט להיכנס לפרויקט שכזה.
דרישות
כדי להתחיל את התוכנית של פינוי בינוי נדרש הקבלן לבצע מספר דרישות בסיסיות. תשלום שכר דירה עבור כל תקופת הבניה לדיירים, הוספת מעלית ומקומות חניה לבניין, תשלום המיסים וההיטלים עבור הדיירים וסיום הבנייה על פי חוזה מוסכם. כך יוצא שפינוי בינוי דורש מהיזם ומהדיירים גמישות ורצון בכדי להתחיל בתהליך ולסיים אותו כאשר כולם מרוצים.
