כבר ב-1975 הבינו במדינת ישראל כי חייבים להכין את כלל הבניינים בארץ למקרה של רעידת אדמה. בארצות סביבנו רעידות אדמה קורות מדי פעם, וגם במדינתנו הקטנה ניתן לחוש מדי פעם את הקרקע זזה מתחת לרגליים. את ההחלטה עיגנו בחוק וקראו לה ת"י 413 – תקן ישראלי מספר 413 שנחשב לתקן החוקי במדינת ישראל. לאחר שנים של שימוש בתקן, גיבש צוות שלם החלטות לגבי המבנים שהוקמו לפני 1980 ולא עמדו בתקן הנדרש. אוסף ההחלטות הזה נקרא תמ"א 38.
תמ"א 38 – להכיר את התוכניות
זכאות
הרי לא הגיוני שכל בניין במדינת ישראל יחויב לעבור שיפוץ. לכן בדקו ורק מי שבניין מגוריו נבנה לפני 1980 ולא עומד בתקן הישראלי של ת"י 413 יצטרך להיות מחויב בתכנית השיפוץ. יוצאי דופן לחוק אלו מבנים בעלי קומה אחת או שתיים בלבד ששטח המבנה שלהם הוא עד 400 מ"ר. נוסף עליהם, מחסנים גם הם פטורים מהתכנית, בדיוק כמו מבנים שבתכנית העירונית מיועדים להריסה.
חובת הקבלן
כדי לגרום לדיירים לצאת לדרך ולהחליט על שיפוץ כללי של הבניין החליטה המדינה להעניק הטבות שיכולות לגרום לתהליך להיות משתלם. יזם שמבצע פרויקט של תמ"א 38 מחויב להוסיף לדיירים מעלית, חניה לכל דירה וממ"ד – כך שכל דירה זוכה להעלאת ערך, הגדלת הדירה ולחניה – ללא צורך בתשלום מצד הדיירים.
תמורה ליזם
בסופו של דבר, הדיירים אינם ממהרים להוציא מכיסם את הסכומים הדרושים לשיפוץ הבניין. אם כך, כיצד יקבל הקבלן או היזם תמורה להשקעה שלו? בתכנית הוחלט כי ניתן להעניק זכויות בנייה נוספות בבניין. זאת אומרת, שלאחר שיפוץ הבניין יוכל היזם להוסיף דירות כמספר האישורים שיקבל ולמכור אותן לציבור הרחב. הכסף שאותו הוא ירוויח יהפוך את העניין לכדאי עבורו.
הרשות המקומית
כל אישור ותוספת בנייה מצריכים אישור של הרשות המקומית. לעיתים תהליכי אישור כאלו יכולים לקחת שנים וגם לרשות ישנה האפשרות לסרב מטעמים תכנוניים, עיצוביים או עקב דרישות פנימיות. למרות זאת, בתמ"א 38 הוגדרו אישורי הבנייה כחלק בלתי נפרד מהתהליך, ובמידה והרשות רוצה לסרב עליה לנמק זאת באופן ברור ומוחלט. רק נימוקים יוצאים מגדר הרגיל יתקבלו כלגיטימיים לדחייה של פרויקט שכזה.
